Chiến lược Amata

Hơn 95% và 1,9 tỉ USD là tỉ lệ lấp đầy và tổng vốn của các doanh nghiệp đã đầu tư vào Khu Công nghiệp Amata, trong đó có những tên tuổi lớn như PepsiCo, Amway, Shiseido, Nestlé.

Một ngày đầu tháng 4.2012, hai bên đường dẫn từ quốc lộ 1A vào Khu Công nghiệp Amata (Biên Hòa, Đồng Nai) treo đầy băng rôn chào mừng lễ khánh thành nhà máy và văn phòng Công ty Sumiden Device Innovations Vietnam 100% vốn đầu tư của Nhật.

Công ty chuyên sản suất linh kiện điện thoại này là doanh nghiệp thứ 128 đầu tư vào Khu Công nghiệp Amata, nâng tổng vốn đầu tư của các doanh nghiệp tại đây lên 1,9 tỉ USD.

Trước đó chưa đầy 1 tháng, PepsiCo (Mỹ) đã khai trương nhà máy sản xuất nước giải khát mới trên diện tích hơn 10 ha với vốn đầu tư lên đến 45 triệu USD (khoảng 940 tỉ đồng). Năm ngoái, Nestlé (Thụy Sĩ) cũng đã công bố khoản đầu tư 270 triệu USD (hơn 5.600 tỉ đồng) xây dựng nhà máy cà phê mới tại đây. Nhà máy này sẽ có công suất 32.500 tấn/năm nhằm phục vụ thị trường trong nước và xuất khẩu, dự kiến đi vào hoạt động từ năm 2013.

Việc khai trương văn phòng hoặc nhà máy là chuyện bình thường. Tuy nhiên, trong bối cảnh có quá nhiều khu công nghiệp ra đời, tỉ lệ trống ngày càng tăng do suy giảm kinh tế thì trường hợp Amata là rất đáng chú ý. Nhất là khi khu công nghiệp này đã thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn và đạt lợi nhuận cao.

Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Kim Eng Thái Lan, năm 2010 Amata Việt Nam, chủ đầu tư Khu Công nghiệp Amata, ước tính chiếm 10% tổng doanh thu và 20% tổng lợi nhuận ròng của Tập đoàn Amata (Thái Lan). Được biết, năm 2010, doanh thu của tập đoàn này là 3.692 triệu baht, tương đương 120 triệu USD và lợi nhuận ròng là 1.732 triệu baht.

Trong cuốn tự truyện Tay Không Gây Dựng Cơ Đồ, tỉ phú Vikrom Kromadit, nhà sáng lập và Chủ tịch Tập đoàn Amata, cho biết các nguyên tắc kinh doanh đã giúp ông thành công là “Right Direction, Right Product, Right Market, Right Mind và Right People” (Đúng hướng, Đúng sản phẩm, Đúng thị trường, Đúng tư tưởng và Đúng con người).

Tuy nhiên, trong đầu tư khu công nghiệp, cụ thể là Amata Việt Nam, có lẽ cần phải thêm một nguyên tắc nữa: đúng thời điểm. Về kinh nghiệm phát triển khu công nghiệp của Amata, Tiến sĩ Huỳnh Ngọc Phiên, Tổng Giám đốc Amata Việt Nam, cho rằng đầu tư xây dựng và quản lý khu công nghiệp hay đô thị công nghiệp là đầu tư hạ tầng và tiện ích. Vì vậy, đúng thời điểm là yếu tố rất quan trọng. “Đầu tư sớm là chôn tiền xuống đất, còn trễ thì mất cơ hội”, ông nói.

Thực tế cũng cho thấy sự ra đời của Amata không phải là chôn tiền mà là “gieo tiền” đúng thời điểm. 1994 là năm Việt Nam bắt đầu mở cửa kinh tế và cũng là lúc Mỹ bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Ban lãnh đạo Tập đoàn Amata của Thái Lan hiểu rằng nhiều nhà đầu tư quốc tế sẽ chớp cơ hội này và đến Việt Nam làm ăn. Do đó, việc thành lập khu công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư nước ngoài là một chiến lược thức thời.

Tháng 12.1994, liên doanh Amata Việt Nam ra đời, trong đó Tập đoàn Amata góp 70% vốn (12 triệu USD), Sonadezi góp 30% vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chức năng chủ yếu của liên doanh là xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu Công nghiệp Amata với quy mô 700 ha tại Đồng Nai.

Tầm nhìn của những nhà lãnh đạo Amata đã được chứng minh qua thành công của Khu Công nghiệp Amata. Khu công nghiệp này đón vị khách hàng đầu tiên vào năm 1995. Đến nay, hơn 95% diện tích thuê đã kín chỗ. Amata Việt Nam hiện đang lên kế hoạch mở thêm một khu công nghiệp quy mô 1.500 ha tại Long Thành.

Trong khi đó, tỉ lệ lấp đầy ở nhiều khu công nghiệp tại Việt Nam lại khá thấp. Ở Đồng Nai, ngoài một số khu phát triển khá sớm là có tỉ lệ lấp đầy cao như Loteco, Biên Hòa 1, còn lại đều có diện tích đã cho thuê khá thấp. Chẳng hạn, tỉ lệ lấp đầy tại Khu Công nghiệp Nhơn Trạch 2 – Lộc Khang là 64%, Thạnh Phú 48%, Xuân Lộc 46%.

Thậm chí, so với một số khu công nghiệp có tỉ lệ lấp đầy 100% như Loteco, Amata cũng có phần nổi trội hơn. Loteco có diện tích chỉ 100 ha với 49 nhà đầu tư. 50% trong số đó là doanh nghiệp Hàn Quốc, phần lớn hoạt động trong lĩnh vực dệt may. Trong khi đó, Amata có diện tích đã đầu tư là 500 ha với 128 khách hàng. Trong đó, phân nửa là nhà đầu tư Nhật, còn lại đến từ châu Âu, Mỹ, Hàn Quốc và Đài Loan. Các nhà đầu tư tại Khu Công nghiệp Amata phần lớn hoạt động trong lĩnh vực công nghệ kỹ thuật cao với những tên tuổi lớn như PepsiCo, Kao, Shiseido, Amway, Bayer, AkzoNobel…

Bên cạnh yếu tố thời điểm, theo ông Phiên, một yếu tố quan trọng khác đem lại thành công cho Khu Công nghiệp Amata là vị trí chiến lược. “Chúng tôi không chọn vị trí có giá đất rẻ. Vị trí chúng tôi chọn phải là nơi thuận tiện về giao thông, có nguồn cấp điện nước dồi dào và ổn định, dễ dàng xử lý rác thải, nước thải, nơi tập trung nhiều lao động có tay nghề và nhất là có thể cung cấp nơi ăn chốn ở cùng các dịch vụ thương mại cần thiết cho cuộc sống của các chuyên gia”, ông cho biết.

Chọn đúng thời điểm và chọn đúng vị trí là 2 yếu tố quan trọng để cân nhắc ra quyết định đầu tư. Nhưng điều đó vẫn chưa đủ đối với một thị trường cạnh tranh như bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Nếu không có chiến lược riêng biệt, các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh khu công nghiệp sẽ khó có thể giữ chân nhà đầu tư.

Theo ông Phiên, một vấn đề trong tính thời điểm của đầu tư khu công nghiệp là tùy theo từng giai đoạn mà sẽ có chiến thuật khác nhau. Và đầu tư cuốn chiếu là hình thức thích hợp nhất trong đầu tư khu công nghiệp. “Cách thức này có thể giúp doanh nghiệp vừa tiết kiệm chi phí đầu tư lại vừa có thể chọn được thời điểm phát triển thích hợp”, ông nói.

Amata bắt đầu thực hiện giai đoạn 1 từ năm 1994-2003 với 129 ha và toàn bộ diện tích trong giai đoạn này đã được thuê hết. Phần diện tích 232 ha của giai đoạn 2 (2003-2010) cũng đã được lấp đầy. Amata hiện đang triển khai giai đoạn 2 mở rộng và bắt đầu phát triển khu đô thị. Rõ ràng, nếu nhìn vào hàng trăm khu công nghiệp trên cả nước với hàng trăm ngàn tỉ đồng chưa biết khi nào thu hồi được thì cách làm của Amata là đúng đắn.

Chiến lược giá cao cũng được xem là chìa khóa thành công ở Amata. Trong bất động sản công nghiệp tùy theo mỗi doanh nghiệp mà có lựa chọn khác nhau. Có doanh nghiệp sẽ chọn lợi thế về quy mô để làm sao các nhà đầu tư có chi phí thuê đất thấp nhất. Những khu công nghiệp như Mỹ Phước, VSIP đã sử dụng chiến lược này.

Hoặc chiến lược giá rẻ. Phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng bất động sản công nghiệp khác đều dùng chiến lược này để thu hút nhà đầu tư. Có thể so sánh mức giá của một số khu công nghiệp có tỉ lệ thuê thấp tại Đồng Nai để thấy điều này. Ở Nhơn Trạch 2 – Nhơn Phú, giá thuê đất và phí hạ tầng là 930.285-1.033.650 đồng/m2/toàn bộ thời gian thuê (đến năm 2056), Nhơn Trạch 2 – Lộc Khang cũng có mức giá tương tự. Khu Công nghiệp Xuân Lộc có giá thuê đất là 516.285 đồng/m2/toàn bộ thời gian thuê.

Trong khi đó, giá thuê tại Amata được điều chỉnh theo từng thời điểm và luôn luôn tăng. Từ 260.000-325.000 đồng/m2 trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế châu Á 1997, đến nay, con số này dao động từ 1,7-1,9 triệu đồng/m2/toàn bộ thời gian thuê. Giá cao là chiến lược để Amata thu hút những nhà đầu tư chất lượng.

Đưa ra giá thuê cao, nhưng đổi lại nhà đầu tư sẽ có được nhiều tiện ích, dịch vụ hỗ trợ từ Amata. “Tại Amata, các nhà đầu tư chỉ cần tập trung vào sản xuất, chúng tôi lo hết các việc khác để cung cấp tiện ích và tiện nghi cho họ”, ông Phiên nói. Nhà máy xử lý nước thải là một ví dụ. Đầu tư hệ thống xử lý nước thải rất tốn kém. Nhưng theo ông Phiên, ngay khi thành lập Khu Công nghiệp Amata, nhà máy xử lý nước thải hiện đại đã được xây dựng và có thể xử lý được 5.000 m3/ngày.

Điện cũng là vấn đề lớn của các doanh nghiệp. Thiếu điện đã trở thành điệp khúc mỗi khi mùa khô đến. Điều này đã khiến sản xuất bị ngưng trệ và doanh nghiệp không thể chủ động được kế hoạch sản xuất. Trong khi đó, việc trang bị máy phát điện chạy diesel thường xuyên là không thể vì quá tốn kém.

Để giúp các nhà đầu tư giải quyết khó khăn này, Amata đã đầu tư một nhà máy phát điện có công suất thiết kế lên đến 13 MW. Khu công nghiệp này đang cung cấp điện cho khách hàng thông qua 2 nguồn chính: nguồn điện nội bộ với công suất 13 MW và từ lưới điện quốc gia 64 MW. Hiện nay, ngoài Amata, Khu Công nghiệp Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu ) là đơn vị thứ hai đầu tư nhà máy phát điện kiểu này.

Ông Phiên cũng cho biết, bên cạnh những dịch vụ hỗ trợ, đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đòi hỏi phải xử lý tốt mối quan hệ với đối tác, khách hàng, các cơ quan quản lý nhà nước. “Chúng tôi quan niệm họ là những người bạn làm ăn lâu dài, do vậy phải luôn thân thiện và tìm cách hỗ trợ. Hơn nữa, khi kinh doanh thành công, chính họ lại trở thành người quảng cáo hiệu quả nhất cho mình”, ông nói.

Một nguyên nhân quan trọng khác khiến Amata thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn, theo ông Phiên, là ngay từ đầu Khu Công nghiệp đã được quy hoạch theo định hướng đô thị công nghiệp. Đây là mô hình đô thị công nghiệp mà nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng. Ở Thái Lan, trong một khu công nghiệp có thể có cả khu thương mại, khu dân cư và nhiều khu khác, tùy theo chiến lược của chủ đầu tư. Amata Nakorn và Amata City do Tập đoàn Amata đầu tư là ví dụ. Còn ở Đài Loan, các khu công nghiệp tương đối lớn ra đời sau này đều mang tính chất của khu công nghệ cao và được triển khai theo mô hình “đô thị công nghiệp hoàn thiện và tập trung” (nghĩa là khu công nghiệp sẽ phát triển theo chiều sâu với việc tập trung các nhóm ngành nghề tương hỗ lẫn nhau trong chuỗi cung ứng, chẳng hạn như khu công nghiệp chuyên về điện tử).

Quay lại với Amata Việt Nam. Sau khi hoàn thành giai đoạn thu hút nhà đầu tư, cuối năm 2010, Công ty đã bắt đầu khai thác dự án thứ hai tại Việt Nam: Khu Thương mại Amata.

Theo kế hoạch, Amata Việt Nam sẽ phát triển qua 5 giai đoạn. Trong đó, dự án xây dựng Khu Thương mại Amata nhằm cung cấp những tiện ích dịch vụ cho mọi hoạt động tại chỗ của hơn 27.000 người làm việc tại Khu Công nghiệp Amata được xem là công đoạn cuối cùng cho một “đô thị hoàn hảo”. Đây là mô hình do Tập đoàn Amata đưa ra – nơi con người có thể vừa sinh sống, làm việc, học tập và vui chơi giải trí.

Dự án được xây dựng trên khu đất rộng gần 20 ha ngay tại mặt tiền Khu Công nghiệp Amata và trên Quốc lộ 1A thuộc thành phố Biên Hòa. Với tổng vốn đầu tư gần 17 triệu USD, các công trình cơ bản trong Khu Thương mại gồm có trung tâm thương mại giao dịch, nhà thể thao giải trí, khu dân cư, khách sạn, ngân hàng, trung tâm mua sắm, trường học quốc tế, trung tâm y tế và Quảng trường Văn hóa – Thương mại Amata.

“Tất cả những gì chúng tôi làm là tạo nơi sinh sống và làm việc lý tưởng”, ông Phiên cho biết. Tuy nhiên, sự phát triển ấy phải bảo đảm sự hài hòa giữa việc công nghiệp hóa và bảo vệ môi trường, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và tiến đến việc tiết kiệm tài nguyên và năng lượng. “Amata đang chuẩn bị trồng và bảo dưỡng các cây quý hiếm của Đồng Nai để chúng không bị tuyệt chủng”, ông cho biết thêm.

Trong khi đó, trả lời báo chí về cái được của Amata trong chuyến đi sang các nước châu Á mới đây, ông Vikrom Kromadit nói rằng: “Tôi nghĩ Amata Việt Nam có 2 thành công lớn sau gần 20 năm hoạt động. Thứ nhất, cho đến nay, chúng tôi đã cho thuê được khá nhiều đất và trong số các khách hàng có nhiều thương hiệu lớn. Thứ hai, chúng tôi giữ gìn được môi trường. Amata Việt Nam không xả nước và rác thải ra môi trường, gây hại cho cư dân thành phố. Đối với tôi, đây là điều rất có ý nghĩa”.