FLC: “hiện tượng” lên đời

Nếu xem xét thực tiễn hoạt động của FLC kể từ năm 2007, khi Cty đầu tiên tiền thân của FLC là Trường Phú Fortune mới chỉ có số vốn ban đầu 18 tỷ đồng, cho đến đích nhắm 4.550 tỷ đồng tới đây, nhiều nhà đầu tư sẽ “sốc” bởi mức độ tăng vốn chóng mặt của FLC. Đặc biệt nếu so sánh mức vốn điều lệ 771 tỷ đồng cuối năm 2013 của FLC với đích nhắm dự kiến trong năm nay, trong trường hợp kế hoạch phát hành trái phiếu và cổ phiếu của FLC thành công, có khả năng đây sẽ là DN đạt kỉ lục về tốc độ tăng vốn tính trên năm (43 lần) và trên giá trị vốn được tăng trong một năm ở cả hai sàn chứng khoán niêm yết.

Vì sao tăng vốn?

Kế hoạch tăng vốn quá mạnh bạo của FLC theo đó, hẳn nhiên phải có nguyên do. Hầu hết các đầu tư kinh doanh trong quá khứ và hoạt động hiện tại của FLC khá nhất quán lĩnh vực kinh doanh, dù ở Cty mẹ, Cty con hay liên kết, đều đặt trong trục kiềng ba chân mà DN đã định là Bất động sản, Tài chính, Thương mại. Trong đó mảng đầu tư bất động sản đang là lĩnh vực ngốn vốn của FLC nhiều nhất.

Bất động sản là nguồn lực mà FLC tích lũy được lớn nhất, với các dự án – quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc đang ở tiến độ xin giấy phép 1/500, lẫn các dự án đã đến giai đoạn ghi nhận doanh thu, đi vào khai thác đóng góp tỷ trọng lớn cho lợi nhuận. Vì nguồn lực này mà FLC cũng sẽ phải quay quanh câu chuyện huy động và phân bổ nguồn lực sao cho hợp lí. Nói theo ngôn ngữ của HĐQT FLC khi đưa ra kế hoạch tăng vốn trong 2014, việc huy động nguồn lực chung quy cũng chỉ là huy động vốn nhằm “tài trợ cho nhiều dự án lớn mà Tập đoàn đang triển khai, có tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng”.

Nói cụ thể ra thì đó là những dự án mà giai đoạn hiện nay FLC đang muốn tiếp tục đẩy nhanh tốc độ đầu tư, như một cách chớp thời cơ khó khăn trên thị trường để tạo bước đột phá – tượng tự điều FLC đã làm được trong năm 2013 khi bất ngờ thâu tóm Khu chức năng đô thị Đại Mỗ (đã đổi tên thành FLC Garden City) – mà riêng tổng mức đầu tư của dự án này đã gần tương đương 2/3 tổng vốn điều lệ mà FLC đang hướng tới (3.500 tỷ đồng) hay nhận chuyển nhượng dự án Alaska.

Một số các dự án theo kế hoạch, sẽ ngốn vốn của FLC tới đây, cơ bản đều đã có quỹ đất sạch như Khu đô thị FLC Garden City vừa nêu (dự kiến sẽ bàn giao trong năm 2017); Khu nhà ở cho cán bộ công chức, Viên chức Bộ Tư pháp (dự kiến bàn giao ngay trong năm nay – có nghĩa FLC sẽ ghi nhận doanh thu dự án này vào quí IV/2014 hoặc sang 2015?); công trình hỗn hợp thuộc Khu đô thị mới Nam thành phố Thanh Hóa (3.000 tỷ đồng)… Ngoài ra, FLC cũng đang có 2 dự án đang điều chỉnh hoặc xin phê duyệt tỷ lệ quy hoạch 1/ 500 là Khu du lịch Vui chơi Giải trí Hồ Cẩm Quỳ (tổng giá trị đầu tư 3.600 tỷ đồng) và FLC Complex (633 tỷ đồng), đồng thời có Nhà máy sản xuất Bao bì Carton (tổng mức đầu tư 422 tỷ đồng).

Nhiều dự án với đất sạch đồng nghĩa FLC đang thực có tài sản. Trên thực tế song song với “kỉ lục” về tốc độ tăng vốn, FLC cũng khiến nhiều nhà đầu tư “ngất ngây” bởi tốc độ tăng tổng tài sản. Năm 2009, một năm sau thành lập, tổng tài sản của FLC là 19 tỷ đồng. Đến quí I/2014, tổng tài sản của FLC đạt 2.581 tỷ đồng, tương đương gấp 135,8 lần. “Kinh doanh là con đường sinh lợi” nói theo cách của triết gia Mỹ Elbert Green Hubbard và FLC hẳn không chỉ có tham vọng ôm khư khư khối tài sản này!

Có đủ hấp dẫn?

Trên thị trường hiện tại, cổ phiếu FLC đang giao dịch quanh mức bằng mệnh giá. Đây là thị giá thấp hơn giá trị sổ sách của FLC đang đạt 11.800 đồng/ cổ phần. Các chỉ số tài chính của FLC xét đến cuối quí I/2014 với P/E 6,99 và P/B chỉ 0,89 lần khá thấp so với chỉ số của ngành; Hệ số thanh toán cũng ở ngưỡng an toàn với tỷ số thanh toán hiện hành đạt 1,72 lần, tỷ số thanh toán nhanh là 1,59 lần và tỷ số thanh toán tiền mặt là 1,13 lần, hoàn toàn đảm bảo các nghĩa vụ thanh toán nợ và các nghĩa vụ phát sinh. Đặc biệt, chỉ số nợ của FLC nếu xét cuối năm 2013 đang khá đẹp với nợ/ tổng tài sản tương đương 40%, nợ/ vốn chủ sở hữu là 66%, qua quí I/2014 đã được cải thiện tốt hơn nữa với tỷ số lần lượt giảm còn 29% và 41%.

Chuyên gia Tài chính – Đầu tư Nguyễn Lê Ngọc Hoàn nhận xét với các chỉ số này, để có thể vay nợ thêm từ tín dụng ngân hàng nhằm tài trợ đầu tư các dự án, FLC hẳn phải tính toán phương án bảo toàn “độ đẹp” trong báo cáo tài chính. “Bản thân các ngân hàng khi xem xét tài trợ vốn dự án, đặc biệt phát triển dự án bất động sản, sẽ dự phóng áp lực nợ vay lên các chỉ số tài chính của DN. Theo đó, nếu FLC dự vay một khoản tín dụng lớn cho các dự án có tổng mức đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng như vậy, dự phóng áp lực nợ vay với các chỉ số tài chính là không nhỏ. “Chia” áp lực đồng thời “tăng” cơ hội huy động qua kênh thị trường chứng khoán theo đó sẽ là lựa chọn tất yếu của DN và cũng là cách khôn ngoan để ứng phó và có cơ hội vay lãi suất ngân hàng thấp hơn”, ông Hoàn nói.

Ngoài ra, cũng phải xác định trong đặc thù của TTCK VN, việc phát hành trái phiếu DN vẫn còn khó khăn. Trong khi đó, nếu xét trên tiềm năng cụ thể từng dự án của FLC hiện có và dự phóng triển vọng doanh thu tương lai, nếu FLC là một DN ở… TTCK phát triển, hoàn toàn có thể lập một Cty SPEC – Cty con chuyên biệt để phát hành trái phiếu của Cty mẹ và đóng gói bán ra thị trường, trái phiếu được đảm bảo bằng các khoản phải thu của chính Cty mẹ.

Trở lại với trường hợp của FLC, cho dù các chỉ số tài chính của FLC hiện tại đang an toàn và chứng minh sức khỏe DN lành mạnh (dựa trên các số liệu được kiểm toán do FLC đưa ra), khả năng thành công trong đợt trái hành phát phiếu và cổ phiếu của FLC cũng vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: Sức khỏe tài chính và mục tiêu đầu tư của cổ đông hiện hữu; khả năng thu hút đối tác mới, đối tác chiến lược của DN dựa trên dự án thực có, triển vọng dự án và giá cả bán vốn.

GEM Global Yield Fund đã không ngần ngại chốt phương án cam kết mua hạn mức mua cổ phần 800 tỷ đồng của FLC ngay trong đầu năm nay.

Giữa năm 2013, ông Doãn Văn Phương – Tổng giám đốc FLC từng cho biết rằng Ban lãnh đạo FLC đang đàm phán với các đối tác chiến lược Singapore với mức giá chào bán 15.000 đồng/ cổ phần. Tại thời điểm đó, cổ phiếu FLC đang giao dịch quanh mốc 6.400 đồng/ cổ phần. Nay, với kế hoạch chào bán cổ phần riêng lẻ cho đối tác chiến lược với giá khoảng 12.000 đồng, dự tính khoảng 600 tỷ đồng và cụ thể hóa các điều kiện mới như FLC đã tăng gấp đôi vốn điều lệ (thêm tỷ lệ cổ phần bị pha loãng), tổng tài sản tăng lên, giá trị sổ sách tăng hơn…, không khó để nhận thấy nếu các đối tác chiến lược từng chạm ngõ hoặc hoàn toàn mới toanh của FLC sẽ nhận ra mức giá hiện tại là hấp dẫn của FLC, so với chính đợt đàm phán trước hoặc so với nhiều DN cùng ngành cũng đang lên kế hoạch chào bán cổ phần khác. Có lẽ vì vậy mà GEM Global Yield Fund đã không ngần ngại chốt phương án cam kết mua hạn mức mua cổ phần 800 tỷ đồng của FLC ngay trong đầu năm nay.

Vài điều chưa tỏ

Dù sung sức và thực lực, trên thị trường chứng khoán, nhiều nhà đầu tư vẫn đặt một vài câu hỏi về FLC. Chẳng hạn, với khá nhiều Cty con và liên kết cùng một mức độ đầu tư vốn và sở hữu chéo được cho là chưa rõ ràng, khả năng thành công trong các đợt phát hành cổ phiếu, trái phiếu cho các cổ đông hiện hữu và các đối tác liên doanh, liệu có làm tăng nguy cơ vốn ảo?

Hay như việc FLC liên tục phát hành cổ phiếu để nâng vốn điều lệ, vậy cho dù doanh thu và lợi nhuận của FLC vẫn tăng trưởng mạnh qua từng năm, hiệu suất sinh lời của nhà đầu tư/ cổ đông do pha loãng tỷ lệ thu nhập/ vốn cổ phần qua các năm, vì thế sẽ khó tránh suy giảm?

Liên quan đến vấn đề này, ông Trịnh Văn Quyết – Chủ tịch HĐQT FLC chia sẻ: Trong chiến lược đường dài và để nhằm phát huy hơn nữa lợi thế quỹ đất cùng đà mở rộng thị phần, khai thác khách hàng hiện có, FLC không thể không đánh đổi về mặt san sẻ một phần lợi nhuận của cổ đông hiện hữu cho các cổ đông mới tương lai. Lựa chọn san sẻ quyền lợi đó chính là một cách để FLC tiếp tục đi trên con đường lớn mạnh, không tự mình bó chân mình. “Với hiệu quả hoạt động và tiềm năng của FLC, thời gian gần đây, đã và đang có rất nhiều nhà đầu tư, tổ chức, quỹ đầu tư nước ngoài quan tâm tới FLC. Là sự quan tâm, cũng là nhìn nhận”, ông Quyết nói.