Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên?

Nhiều người cho rằng thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên, bằng chứng là ngày càng nhiều dự án giảm giá bán kèm theo nhiều chính sách hỗ trợ cho người mua. Người vay mua nhà đã cảm thấy dễ dàng hơn, đặc biệt khi mua căn hộ tại các dự án “sân sau” của các ngân hàng. Đã có những giao dịch được tiến hành sau một thời gian bất động… Tuy nhiên, những gì đang diễn ra chưa phải là tín hiệu cho thấy thị trường sẽ phục hồi trong thời gian ngắn.

Căn hộ từ các trang mạng đến siêu thị

Cách đây ít năm, việc giới thiệu một dự án căn hộ – đặc biệt là khu căn hộ cao cấp – có thể xem như một sự kiện, được tổ chức rất bài bản, rình rang. Việc tổ chức họp báo, mời khách hàng mục tiêu tham quan căn hộ mẫu tại địa điểm xây khu căn hộ diễn ra trước khi chính thức mở bán khá lâu. Các nhà đầu tư thứ cấp muốn bán căn hộ cũng chọn những chỗ đẹp trên báo để quảng cáo.

Nay, để tiết giảm chi phí, các doanh nghiệp tìm những cách khác, bình dân hơn, còn nhà đầu tư thứ cấp thì sử dụng phương thức rao bán chính là giao dịch qua mạng. Trên các trang web thông tin bất động sản, vô số tin rao bán hoặc cho thuê nhà, căn hộ được thể hiện dưới dạng hình ảnh, video chi tiết kèm bản đồ vệ tinh giúp xác định rõ vị trí. Người có ý định mua chỉ cần nhấp chuột, tìm được nhà hoặc căn hộ ưng ý mới liên hệ để xem trực tiếp và thương lượng giá cả.

Không chỉ nhà đầu tư thứ cấp, một số dự án khu căn hộ, nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê cũng sử dụng phương thức quảng cáo qua mạng để thu hút khách hàng và giảm chi phí. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng ưu tiên giảm chi phí. Thị trường bất động sản trong giai đoạn khó khăn, người mua đang nắm thế chủ động và chờ đợi giá giảm thêm, nên người bán không thể lơ là khâu bán hàng.

Để chiêu dụ người mua, ngoài việc phải bảo đảm thực hiện dự án đúng tiến độ, chất lượng, chính sách bán hàng với mức giá hấp dẫn, một số doanh nghiệp chủ động tìm mọi cách để tiếp cận khách hàng. Có doanh nghiệp dù chỉ chào bán vài trăm nền đất biệt thự vẫn lên kế hoạch mở hội nghị bán hàng tập trung và đưa khách hàng tiềm năng tham quan trực tiếp dự án. Một số doanh nghiệp có sáng kiến thuê các gian hàng ở các siêu thị, trung tâm thương mại để tìm kiếm nguồn khách hàng mới.

Hướng đi mới này tỏ ra khá hợp lý, bởi tiếp cận được với một lượng rất lớn khách đến mua sắm. Đặc biệt phân khúc căn hộ, đất nền giá rẻ rất được khách hàng tại những nơi này quan tâm và trên thực tế, có doanh nghiệp bán được một nửa số sản phẩm trong dự án cho khách hàng đến từ các siêu thị, trung tâm thương mại. Những diễn tiến nói trên cũng phù hợp với số liệu thống kê của các công ty nghiên cứu thị trường.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giao dịch trên thị trường căn hộ tập trung ở phân khúc giá trung bình và thấp, với hơn 70% số căn hộ giao dịch thành công có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2, tức là các căn hộ có giá khoảng từ 600 triệu đồng đến dưới 1,5 tỉ đồng.

Hàng chục ngàn căn hộ diện tích lớn, giá cao tại TP.HCM vẫn rất ít có giao dịch, dù giá đã giảm dần đều. Để tiêu thụ lượng căn hộ đã hoàn thiện này, doanh nghiệp ngày càng đưa ra những chính sách giảm giá hấp dẫn, từ 15 – 30% và chỉ cần trả trước 40 – 50% giá trị căn hộ là đã được nhận nhà để ở, số tiền còn lại được trả góp trong vòng một năm.

Có dự án người mua chỉ cần thanh toán 30% giá trị căn hộ, phần còn lại sẽ được trả dần với số tiền tương đương giá trị 1m2 mỗi tháng, rồi chính sách đặc biệt dành cho cán bộ, công nhân viên hưởng lương Nhà nước được giảm 15% so với giá công bố… nhưng không thu được nhiều kết quả.

Không chỉ phân khúc căn hộ, ngay cả đất nền giá rẻ vùng ven, một trong những phân khúc dẫn đầu thị trường thời gian qua cũng chưa thể bật lên.

“Kích” chưa đúng đối tượng

Sau một thời gian siết chặt tín dụng bất động sản, giờ đây dường như người mua nhà và cả các chủ đầu tư bất động sản cũng có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn vốn ngân hàng hơn. Nhiều người lo ngại rằng một khi có sự “cởi mở” quá đà, thị trường bất động sản có nguy cơ trở lại tình trạng bong bóng.

Tuy nhiên có vẻ như lo ngại này là hơi xa. Giai đoạn kinh tế khó khăn, nhu cầu vay vốn tại doanh nghiệp lành mạnh khá thấp do hàng tồn kho nhiều, còn doanh nghiệp khát vốn lại không đủ điều kiện được ngân hàng cho vay, trong khi nhu cầu tín dụng tiêu dùng, đặc biệt là mua nhà đang có xu hướng tăng.

Lý do là giá bất động sản đã giảm sâu trong một thời gian dài và các kênh đầu tư truyền thống không còn sức thu hút như trước, nên đã thu hút sự quan tâm trở lại của người mua nhà để ở hoặc để đầu tư.

Nếu nguồn vốn ngân hàng tìm đến đúng đối tượng mua nhà để ở, nghĩa là chọn được đối tượng có nhu cầu thực và có khả năng trả nợ, thì thị trường bất động sản sẽ được tiếp thêm dòng tiền, cung – cầu cân bằng sớm được thiết lập. Tuy nhiên, những gì diễn ra dường như không phải như vậy, khi một trong những động cơ khiến một số ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua căn hộ chính là để… tự cứu mình.

Các ngân hàng muốn cùng với doanh nghiệp nhanh chóng giải quyết hàng chục ngàn căn hộ tồn kho mà đa phần thuộc phân khúc trung và cao cấp – không phải nhu cầu thực của thị trường. Họ muốn đẩy mạnh giao dịch ở phân khúc này vì hai lý do, thứ nhất là “cứu bạn” – các doanh nghiệp đang bị ngâm vốn trong những dự án như thế, “bạn” bán được hàng, có tiền thì mới trả nợ được cho ngân hàng, nếu không, nợ sẽ thành nợ xấu. Mà nợ xấu từ các doanh nghiệp bất động sản đang là gánh nặng của các ngân hàng, cứu doanh nghiệp cũng là cứu mình.

Nguyên nhân thứ hai, ngân hàng tránh đề cập, đó là trong giai đoạn “sốt” dự án, hầu như ngân hàng nào cũng có đầu tư vào một hoặc nhiều dự án, nói cách khác ông chủ thực sự của không ít dự án bất động sản chính là các ngân hàng thương mại! Vậy nên ngân hàng sẵn sàng cho người mua căn hộ “nhà trồng được” vay hơn là cho vay mua bất động sản nói chung.

Việc các ngân hàng từng cho vay, góp vốn để đầu tư dự án, nay tiếp tục liên kết với chủ đầu tư cho khách mua căn hộ các dự án này vay chỉ giúp được ngân hàng trong thời điểm trước mắt. Bởi các khoản vay ấy đều là dài hạn, nên nợ xấu từ các chủ đầu tư sẽ được chuyển sang các khách hàng cá nhân, chứ không được giải quyết dứt điểm.

Dùng dòng tín dụng mới để cứu khoản cho vay cũ luôn tiềm ẩn rủi ro, nhất là khi các khoản vay ấy không đáp ứng nhu cầu mua nhà thực. Chủ trương mở rộng tín dụng với một số đối tượng mua bất động sản để “kích” thị trường không có gì sai, nhưng cần đúng đối tượng, tức là hướng đến những người có nhu cầu mua nhà thực sự. Chỉ khi ấy, tín hiệu tốt cho thị trường mới rõ ràng.„